Que devez-vous considérer avant d'acheter une maison nouvellement construite?

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J'ai vendu ma première maison nouvellement construite en 1994 et c'était la vente de maison la plus facile que j'ai jamais faite. Cependant, en 26 ans, j'ai beaucoup appris et les choses ont beaucoup changé. Ce que j'ai le plus vu, c'est à quel point les constructeurs d'habitations sont devenus avertis. Ils ont fusionné, vendu des milliers de maisons et empilé le pont en leur faveur. La phrase n'a jamais été aussi vraie - Attention à l'acheteur.

Alors qu'est-ce qui a changé?

Ce qui a changé, c'est la façon dont le système fonctionne aujourd'hui - il est très déséquilibré en faveur du constructeur. Il existe des moyens de vous protéger davantage et vous devriez le faire. C'est ce sur quoi je vais écrire aujourd'hui.

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Représentation du vendeur / constructeur

N'oubliez jamais que l'agent de vente travaille pour le constructeur et seulement pour le constructeur, pas pour vous. Ne vous laissez pas berner en pensant qu'ils sont gentils parce qu'ils veulent vous aider. Ils veulent que vous achetiez LEUR maison. Le programme de nos jours est pour les agents immobiliers d'amener nos clients sur le terrain lors de leur première visite pour recevoir des «honoraires d'intermédiation». Nous avons demandé à être silencieux, à laisser l'agent du tract prendre le relais et à percevoir un chèque de paie lorsque la maison est terminée. Sachez qu'il existe des agents immobiliers qui feront tout leur possible pour vous protéger, vous et votre investissement, et ne se tairont pas et ne resteront pas à l'écart.

Représentation de l'acheteur

Vous pouvez avoir une représentation gratuite de l'acheteur par un agent immobilier SI vous les accompagnez lors de la première visite sur le terrain ET SI vous ne leur avez pas donné votre nom en ligne. Si vous vous en écartez, demandez si vous pouvez regarder et amener votre agent immobilier plus tard. Ils diront oui ou non. Nous vous suggérons de ne pas chercher sans agent immobilier et de ne pas leur donner votre nom ni de signer quoi que ce soit.

Prix

Vous n'êtes pas autorisé à faire une offre et vous ne pouvez pas négocier le prix. Le prix est noir et blanc. Un constructeur paiera pour que vous ayez un agent immobilier vous représenter si vous avez suivi leurs règles non publiées - si vous ne leur avez pas donné votre nom en ligne. Vous paierez la même chose avec ou sans agent immobilier, alors obtenez le meilleur - ils peuvent être gratuits!

Nouveaux contrats de construction

Les constructeurs prenant conscience des lacunes et voulant faire avancer les choses en leur faveur, des contrats ont été créés par leurs avocats, en leur faveur. Certains constructeurs ont des clauses MAUVAISES où ils gardent de l'argent sérieux indépendamment de ce qui se passe - pas de contingences. D'autres vous facturent des choses qui ne sont pas standard au Nevada, mais vous font penser qu'elles le sont. Il existe également des «prêteurs internes» éventuellement liés à des incitations. Sachez qu'il y a beaucoup d'argent dans les prêts.

Exemple de clause MAUVAISE: Il existe un constructeur de Las Vegas dont les contrats indiquent que si vous ne terminez pas l'achat pour quelque raison que ce soit, il conservera toutes les sommes sérieuses et de mise à niveau payées. Cela signifie que si vous avez ajouté une salle de bain pour 30,000 $, vous paierez tout ou partie de cette somme à l'avance. Vous perdrez chaque centime si vous ne pouvez pas obtenir votre prêt la semaine prochaine, le mois prochain ou à la fin. Scénario: COVID-19 ne vous donne aucun revenu pendant un mois et vous n'êtes plus admissible à ce montant de prêt et ne pouvez pas acheter la maison. «Too Bad, So Sad» est leur politique. Et si votre conjoint décède? 4 mois pour construire, c'est long avec de nombreuses variables. Nous avons vu des gens investir plus de 50,000 XNUMX $ dans des mises à niveau avant de fermer… Nous ne recommandons pas ce constructeur.

Changements de nouveau bâtiment de construction

Les codes du bâtiment ont changé pour le mieux - pour mieux protéger le consommateur. La responsabilité des dommages de construction a changé, ce qui signifie qu'ils facturent des sous-traitants lorsque leurs travailleurs endommagent des matériaux - s'ils en ont connaissance. Ce qui me préoccupe le plus, c'est la technologie des produits de construction. Si vous n'êtes pas au courant des matériaux de construction actuels, vous devrez lire à leur sujet, embaucher un inspecteur en construction neuve et / ou embaucher un agent immobilier qui vous protège - payé par le constructeur ou non. Lisez notre blog sur Inspections de nouvelles constructions.

Encadrement Walk-Thru

Les acheteurs peuvent voir dans les murs une charpente avant de poser les cloisons sèches. C'est à ce moment que vous devez vérifier que CHAQUE option de pré-cloison sèche est là - comme des options de câblage, de plomberie et de structure. Différents constructeurs font cela différemment. Certains disent simplement "Le voici." D'autres traversent tout avec vous. Mon partenaire, mari agent immobilier, ancien ingénieur en bâtiment (PE, CE) qui fait une promenade d'encadrement pour vous et / ou avec vous. Pendant la promenade, il vérifiera chaque option pour nos clients, recherchera les mauvaises connexions de charpente, vérifiera les fermes pour des coupures ou des ruptures et examinera les emplacements des évents pour la perpendicularité. Après la promenade, si des erreurs sont trouvées, la plupart des constructeurs ne changeront pas les choses, même si une prise que vous vouliez n'est pas là - ils vous créditeront.

Walk-Thru final

La visite finale et l'orientation de l'acheteur - Ce qui est nouveau, c'est qu'une orientation est nécessaire! Il existe de nos jours des produits compliqués dans les maisons. Cette promenade ne devrait pas viser à voir à quel point les choses sont jolies ou à trouver des endroits pour retoucher la peinture, mais c'est souvent le cas. C'est à ce moment que le constructeur explique les systèmes et les caractéristiques de votre maison. Ce qui a changé, c'est la technologie, qui est un facteur important dans toute la propriété. La plupart des gens ne savent pas si les éléments sont installés correctement. Comment savoir s'il y a une vitre à l'envers? Allez-vous chercher dans le grenier les fermes brisées et vérifier que l'isolation y est à 100%? Que diriez-vous de rechercher un solin de toit manquant ou des tuiles cassées? Croyez-vous sur parole que tout va bien - la maison est si belle!

Certificat d'occupation

Un certificat d'occupation est le document fourni par le service du bâtiment indiquant que le constructeur a fait son travail, que sa liste de contrôle est complète et que l'acheteur peut emménager. Ce qui a changé, c'est que les inspecteurs ne réinspectent pas la maison. Une fois qu'un élément est coché, il ne regarde plus. Divers sous-traitants peuvent endommager le travail des autres sous-traitants et ne le dire à personne. L'isolation est vérifiée par le certificat fourni par l'entreprise d'isolation. Personne ne regarde. Ce sont deux problèmes courants.

Garanties

Une maison sera généralement livrée avec une garantie complète de la maison pendant un an. L'envoi de cartes pour une couverture supplémentaire et des rappels est votre travail. Un constructeur peut ou non donner une garantie structurelle. Une réclamation de garantie structurelle moyenne est supérieure à 40,000 XNUMX $. Ce qui a changé, c'est la durée de la garantie et la couverture ou simplement la commission même d'en donner une.

Nouvelle construction - Que faire pour vous protéger

Vous voulez quelqu'un dans votre équipe qui est suffisamment bien informé pour vous protéger. Un agent immobilier ne vous coûte rien, alors pourquoi ne pas obtenir le meilleur agent immobilier gratuitement? Tout ce que vous avez à faire est d'en emporter un avec vous lors de votre première visite dans un lotissement. Vous voulez un agent immobilier qui fait plus que vous conduire à différents lots de logements et qui s'assoit tranquillement pendant la rédaction de votre contrat. Il existe des milliers d'agents immobiliers et ils ne fonctionnent pas de la même manière. Voulez-vous un agent immobilier-chauffeur hautement rémunéré ou un agent immobilier qui en sait assez pour se rendre sur votre site d'accueil chaque semaine pour vérifier votre investissement? Consultez notre blog sur Surveillance de la nouvelle construction.

Ce que nous suggérons est:

Trouvez un agent immobilier avec une expérience de construction. Les ex-entrepreneurs, ex-ingénieurs, inspecteurs, etc. sont les meilleurs. Si vous n'en trouvez pas dans votre ville, appelez-nous. Nous pourrons peut-être en trouver un pour vous ou en connaître un selon l'endroit où vous vous trouvez.
Trouvez un agent immobilier de nouvelle construction expérimenté qui connaît les différents constructeurs. La protection des contrats est très importante. Gardez les yeux grands ouverts - sachez ce que vous signez.
Ne supposez pas que simplement parce que vous appelez une «équipe immobilière de nouvelle construction», vous obtiendrez le genre d'expérience qui vous protège. Une personne peut être un bon spécialiste du marketing en ligne et la personne qui vous montre des maisons peut être plus récente ou un «agent de présentation». Interviewez et ne vous contentez pas de moins - vous faites un investissement énorme.
Ayez toujours un Inspection de maisons neuves! Achetez le meilleur inspecteur. Les inspecteurs en revente ne sont pas les mêmes qu'un inspecteur en construction neuve. Ceci est si important que nous offrons à chaque client une inspection par le meilleur inspecteur de la ville. Trouvez le meilleur agent immobilier et utilisez sa recommandation.
Vous ne pouvez rien faire au sujet des garanties ou des inspecteurs en bâtiment. Vous devez juste être conscient. Les vitres inversées vous coûtent des milliers de factures de chauffage et de climatisation. Sachez que lorsque vous vendez votre maison, l'acheteur aura un inspecteur. Si des choses sont découvertes au-delà de la période de garantie, vous payez la facture et cela vous coûtera BEAUCOUP plus qu'une inspection aurait coûté.

1 réflexion sur "Qu'est-ce que vous devriez considérer avant d'acheter une maison nouvellement construite ?"

  1. Merci pour l'astuce que trouver le bon agent immobilier aiderait beaucoup à rendre mon achat d'une maison beaucoup plus sûr pour mes finances. J'envisage de me lancer prochainement dans l'investissement immobilier parce que je vieillis un peu et que j'aimerais commencer à faire des investissements sur lesquels je pourrai profiter à la retraite. J'espère que la pandémie actuelle n'affecte pas beaucoup le marché du logement en ce moment.

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