Affaire FTC contre LREAB

La Federal Trade Commission (FTC) a déposé une plainte contre le Louisiana Real Estate Appraisal Board (LREAB) attaquant la règle du conseil fixant des «frais habituels et raisonnables» pour les services d'évaluation et affirmant qu'une telle règle contrevenait à la loi antitrust en raison de sa restriction déraisonnable. de la concurrence par les prix.

Aperçu de la règle 33101

La règle 33101 a été mise en œuvre par le LREAB pour réglementer les honoraires à payer aux évaluateurs. En vertu de la loi, les évaluateurs doivent recevoir des « honoraires habituels et raisonnables » pour les services qu'ils fournissent.

La règle du LREAB stipule que les évaluateurs doivent être rémunérés à un taux qui est habituel et raisonnable pour les services d'évaluation effectués dans la zone de marché faisant l'objet de l'évaluation. Il vise à réglementer les honoraires à payer aux évaluateurs. La règle prescrit différentes méthodes quant à la façon dont les taux à payer aux évaluateurs sont déterminés :

  • Méthode d'enquête - par l'utilisation d'« informations objectives de tiers » telles que des enquêtes sur les frais que les prêteurs ont récemment payés ;
  • Méthode du barème du conseil – en suivant un barème de frais établi par le LREAB ;
  • Méthode à six facteurs – en basant les frais sur les tarifs récemment payés sur le marché géographique concerné, et en ajustant ce tarif à l'aide de six facteurs spécifiés.

Alors que la règle cherche simplement à se conformer aux exigences de la loi afin d'empêcher la connivence entre les parties au cours du processus d'évaluation, elle enlève essentiellement la liberté de négocier et entrave la concurrence, et la FTC allègue qu'une telle règle est en violation des règles antitrust. lois. La règle donne pratiquement tout le pouvoir au prêteur de fixer les prix selon le système qu'elle prescrit.

Ramifications de la règle LREAB

Selon la FTC, la règle de la LREAB empêche les AMC et les évaluateurs d'arriver à des honoraires d'évaluation par le biais de négociations sans lien de dépendance, basées sur le marché, et restreint ainsi leur liberté de négocier. En fait, la plainte de la FTC allègue que la règle 31101 est nettement plus restrictive de la concurrence que la loi fédérale des États-Unis.

En vertu du système actuel de la LREAB tel que prévu par la Règle 33101, le pouvoir de fixer les frais est essentiellement entre les mains du prêteur. Dans toutes les méthodes dont dispose le LREAB pour déterminer les honoraires habituels et raisonnables, les évaluateurs eux-mêmes n'ont aucune influence réelle sur le montant qu'ils devraient être rémunérés pour leur travail.

Supposons que vous cherchez à refinancer une propriété que vous occupez et que vous ayez besoin des services d'un évaluateur. Avec la règle 33101 en vigueur, les formulaires que vous devez signer avec le prêteur indiquent généralement des frais d'évaluation fixes que vous ne pouvez pas négocier, car les frais à payer ont déjà été prédéterminés par les méthodes prescrites par la règle LREAB.

Avec ce système en place, l'évaluateur n'a pas son mot à dire sur ce que le prêteur facture à l'emprunteur. Il convient de noter qu'une partie des frais d'évaluation va à la société de gestion d'évaluation (AMC) qui agit en tant qu'agent du prêteur, ce qui signifie que la seule fraction des frais d'évaluation que les emprunteurs paient vont aux évaluateurs eux-mêmes.

Ainsi, par exemple, si les frais habituels et raisonnables dans un domaine particulier pour un type de propriété varie de 650 $ à 1000 675 $, il est possible pour un prêteur d'avoir des frais non négociables de 675 $. Cela signifie que l'emprunteur paie 675 $ et que les XNUMX $ doivent être répartis entre l'AMC et l'évaluateur.

Les évaluateurs n'ont pas le pouvoir de négocier des frais plus élevés car ils ont déjà été fixés par le prêteur sur la base du système prévu par la règle 33101, et donc, étant donné que les AMC prennent généralement environ 40 % des frais d'évaluation, les évaluateurs peuvent être payés beaucoup moins. que ce qui est habituel et raisonnable pour la zone et le type de propriété. Ainsi, dans l'exemple ci-dessus, à moins qu'un AMC ne soit disposé à travailler pour seulement 25 $, l'évaluateur recevra beaucoup moins que les honoraires minimums habituels et raisonnables de 650 $.

Dans un tel cas, il y a fixation de prix antitrust commise par le prêteur puisque les évaluateurs sont privés de leur pouvoir de négocier sur les honoraires qu'ils devraient recevoir pour leurs services et cela élimine essentiellement la concurrence puisque tout est entre les mains du prêteur. En réalité, l'exigence de la loi selon laquelle des honoraires coutumiers et raisonnables pour les services d'évaluation doivent être payés n'est pas remplie puisque les honoraires payés à l'évaluateur peuvent être inférieurs à ce qui est coutumier et raisonnable.

Conclusion

Avec le système actuel en place, le LREAB prive pratiquement les évaluateurs de leur droit de négocier les honoraires qui devraient être payés par eux. En donnant aux prêteurs le pouvoir de fixer les frais d'évaluation à payer sans aucune consultation des évaluateurs, le LREAB applique une politique qui est en violation des lois antitrust.

La politique fédérale de réglementation des frais d'évaluation vise à empêcher les prêteurs et les AMC de soudoyer les évaluateurs avec des frais élevés afin qu'ils puissent donner des évaluations faussées aux prêteurs. Cependant, la règle du LREAB ne fait rien pour faire avancer cette politique fédérale et ne fait que priver les évaluateurs de leur droit de négocier et les désavantager par rapport aux prêteurs.

Si vous avez une remarque ou plus d'informations sur ce post, veuillez partager avec nous dans la section commentaires ci-dessous

Laisser un commentaire

S'il vous plaît entrer votre commentaire!
S'il vous plaît entrer votre nom ici