OpEd: Le logement abordable nécessite une nouvelle forme pour le secteur hypothécaire

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Il y a deux éléments essentiels pour parvenir à un logement abordable au Kenya: la construction de logements décents et bon marché et le développement d'un marché du financement du logement qui permet aux personnes à faible revenu d'acheter ces logements.En effet, sans financement, presque aucun prix de logement n'est suffisamment bas pour être abordable avec un salaire moyen.

Pour cette raison, le marché hypothécaire du Kenya est en croissance. Les prêts au logement ont plus que décuplé depuis 2006, passant de 1,278 19 prêts évalués à 12 millions de shillings il y a 24,458 ans à 203.3 2015 prêts évalués à XNUMX milliards de shillings en XNUMX, selon la Banque centrale du Kenya (CBK).

Mais le marché reste encore minuscule par rapport aux autres pays. Au Kenya, la valeur du prêt hypothécaire équivalait à 3.15 pour cent du PIB en 2015. En Afrique du Sud, elle représentait environ 32% du PIB.

Pourtant, dans les pays où les prêts hypothécaires entraînent un flux important d'achats de logements, les propriétaires de maison amorcent les pompes de l'économie avec un pouvoir d'achat supplémentaire dans un afflux qui accélère la croissance économique.

Marché hypothécaire

Cependant, notre propre marché hypothécaire est freiné par de multiples contraintes, dont la bureaucratie. Normalement, l'achat d'une propriété prend environ trois mois. Mais le financement hypothécaire au Kenya prend généralement six mois à organiser, embourbé dans neuf processus administratifs manuels distincts.

Celles-ci couvrent la location foncière et les certificats de dédouanement des taux, le dépôt et le consentement de transfert, la recherche, l'évaluation et son endossement, le droit de timbre et le dépôt de documents. Ce processus, que le gouvernement s'efforce actuellement de simplifier, ajoute à la charge de travail et au risque, augmentant ainsi le coût des prêts hypothécaires.

La plupart des prêteurs hypothécaires primaires fixent donc des taux hypothécaires plus élevés et se concentrent sur les particuliers fortunés et les hauts revenus qui peuvent se permettre des taux plus élevés. Ils ont également des périodes de remboursement plus courtes, allant d'aussi peu que trois ans à une moyenne de huit ans.

Mais rembourser à des taux aussi élevés, si rapidement, met les emprunteurs sous une pression considérable et conduit à des défauts de paiement, qui représentent aujourd'hui environ 12 pour cent des prêts hypothécaires kenyans. C'est en outre un modèle qui offre très peu de possibilités aux Kenyans à faible et moyen revenu de devenir propriétaires.

Nous avons donc besoin d'une refonte radicale du financement hypothécaire si nous voulons parvenir à l'accession à la propriété généralisée, là où le refinancement hypothécaire entre en jeu.

Fournir une source de financement sûr et à long terme pour les prêts hypothécaires a un impact direct sur l'abordabilité des prêts immobiliers pour les acheteurs de maison et constitue un pilier essentiel pour parvenir à un système hypothécaire développé. Un tel financement était essentiel, par exemple, en Malaisie et à Singapour, où environ 80% des maisons sont désormais détenues par des hypothèques.

Pour cette raison, le Trésor national contribue au pilier du logement abordable du programme BIG 4 en soutenant la création d'une facilité de crédit (Kenya Mortgage Refinance Company) pour fournir des fonds à plus long terme aux banques et aux SACCO pour les prêts hypothécaires résidentiels au Kenya.

La Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) fournira un financement sûr aux prêteurs hypothécaires afin qu'ils puissent offrir davantage de prêts hypothécaires à des prix inférieurs. Avec un tel financement à long terme, les prêteurs hypothécaires primaires pourront également allonger les périodes de remboursement de 15 à 25 ans et offrir un taux d'intérêt fixe, ce qui rend les prêts hypothécaires à la fois sûrs et abordables pour les personnes à faible revenu.

Le nouveau financement sera principalement disponible pour des logements à bas prix, évalués à moins de Sh4m dans la zone métropolitaine de Nairobi (Nairobi, Machakos, Kiambu et Kajiado) et Sh3m ailleurs. De même, pour avoir droit au prêt au logement, les Kenyans doivent gagner moins de 150,000 XNUMX shillings par mois.

Refinancement des institutions financières

Le refinancement des institutions financières leur permettra également d'élargir leur champ de prêts pour financer également les promoteurs. Le projet de logement abordable du gouvernement vise à développer 500,000 maisons en cinq ans, ce qui présente la plus grande opportunité immobilière depuis longtemps, mais le pays n'ayant réussi à produire qu'environ 50,000 unités au cours des deux à trois dernières années, atteignant l'objectif de 100,000 les maisons par an nécessiteront des investissements considérables dans la construction.

Les structures de financement nécessaires pour y parvenir seront décrites dans les forums du 10 avrilth - 11th Le Sommet sur l'investissement immobilier en Afrique de l'Est, qui vise à soutenir le projet gouvernemental de logement abordable, mais alors que les dirigeants du gouvernement et de l'industrie se réunissent pour discuter de la livraison des logements abordables ciblés, le refinancement hypothécaire occupera une place centrale en tant que catalyseur crucial.