Les rénovations de bâtiments peuvent être la solution rapide pour ajouter une valeur significative aux propriétés commerciales et résidentielles. Avant que quelqu'un fasse venir un entrepreneur sur place lors de la planification d'améliorations à une propriété (qu'elle soit utilisée à des fins résidentielles ou commerciales), demandez si une police d'assurance tous risques pour la construction est requise.
Bien que les bâtiments standards Assurance offre une couverture aux propriétaires immobiliers de plusieurs manières, les biens en construction peuvent être une question légèrement plus compliquée lorsqu'il s'agit d'assurance et de compréhension des droits et obligations du propriétaire concernant les biens en construction.
Fuzlin Abrahams, directeur général de GIB Cap-Occidental affirme qu'il incombe au propriétaire de s'assurer que tous les aspects du projet de bâtiment et de construction sont couverts. « Les propriétaires doivent aviser leur courtier de tout changement important du risque avant la construction afin de se conformer à l'obligation de divulgation énoncée dans la police d'assurance. En règle générale, la police d'assurance de l'immeuble peut être étendue pour couvrir les pertes résultant de rénovations esthétiques ou mineures telles que la peinture ou le carrelage, qui n'auraient aucun impact sur l'intégrité structurelle de la propriété.
«Cependant, les propriétaires doivent savoir que la police d'assurance du bâtiment exclut les pertes ou les dommages résultant de modifications et d'ajouts impliquant une construction à partir de la fondation ou de toute modification, ainsi que les réparations de la propriété existante nécessitant un hébergement temporaire. Lorsque l'intégrité structurelle d'un bâtiment change, il est dans un état fragile jusqu'à ce qu'il soit achevé et le potentiel de perte est beaucoup plus grand.
La police Entrepreneurs Tous Risques couvre le projet de construction contre les dommages physiques aux travaux et les réclamations en responsabilité civile. Mais les propriétaires ne savent souvent pas que la couverture de responsabilité n'inclut pas automatiquement les réclamations liées à l'affaiblissement et/ou à la suppression des pertes de support latéral, par conséquent, l'extension de responsabilité de support latéral devra être achetée pour fournir une couverture supplémentaire résultant des activités d'excavation.
Notre loi prévoit que les propriétaires fonciers peuvent utiliser et jouir de leur propriété d'une manière qui ne cause pas de préjudice ou n'interfère pas de manière déraisonnable avec le droit du propriétaire foncier voisin d'utiliser et de jouir de sa terre. En tant que propriétaire foncier, vous avez le droit d'excaver le sol de votre propriété à des fins de construction, mais vous avez le devoir de ne pas retirer le support latéral d'un terrain voisin. C'est ce qu'on appelle le principe de l'appui latéral ou sous-jacent.
Lorsqu'un affaissement ou une autre déstabilisation se produit, en raison de fouilles sur une propriété adjacente, le propriétaire de la propriété adjacente sera responsable dans une action en dommages-intérêts, qu'il ait été négligent ou non. Cela ne veut pas dire qu'un propriétaire d'une propriété adjacente n'a pas le droit de creuser, mais si les fouilles entraînent des dommages structurels importants à la propriété voisine, une réclamation peut être intentée contre le propriétaire pour des dommages dus à la violation de l'obligation de fournir appui latéral. Celle-ci repose sur le principe de la responsabilité sans faute : responsabilité sans faute qui tient un individu ou une organisation responsable des dommages causés, qu'ils aient été négligents ou non.
Un précédent juridique appuie cela. Dans l'affaire Petropulos (Petropulos et un autre V Dias (1055/2018) [2020]), Petropulos et Dias possédaient des propriétés voisines à Camps Bay, au Cap. Les propriétés étaient situées sur un flanc de montagne à forte pente. Petropulos a commencé des fouilles sur sa propriété, près de la limite de la propriété de Dias, pour entreprendre des fouilles et des rénovations approfondies afin d'ériger une structure à trois étages et une cage d'ascenseur. Les fouilles ont causé des dommages structurels substantiels à la maison de Dias et il a introduit une demande de dommages-intérêts en raison de la violation de l'obligation de fournir un soutien latéral et l'a fondée sur le principe de la responsabilité objective.
La Cour suprême d'appel (SCA) a statué que ni culpa (négligence) ni dolus (intention) n'est une exigence de responsabilité pour les dommages causés par le retrait du support latéral. En d'autres termes, il est désormais établi que la responsabilité en cas d'affaissement est stricte. Petropulos a manqué à l'obligation de soutien latéral envers Dias et était responsable de réparer les dommages causés.
Il est préférable de consulter un courtier avant de faire appel à un entrepreneur en construction. Idéalement, le courtier devrait souscrire une assurance pour s'assurer que les risques du propriétaire sont adéquatement couverts, bien que la police tous risques des entrepreneurs puisse être fournie par le propriétaire ou l'entrepreneur en construction. Si une assurance responsabilité civile soutien latéral est requise, le propriétaire doit toujours fournir aux développeurs une couverture soutien latéral, car le principe de la responsabilité stricte incombe directement au propriétaire et ne s'étend pas à l'entrepreneur en construction.
Il est important de noter que lorsque l'entrepreneur en construction fournit une couverture pour le projet de construction, même si la couverture de responsabilité de soutien latéral est incluse, elle ne sera mise en place que si l'entrepreneur a été jugé négligent. Par conséquent, dans le cas où l'entrepreneur s'avère non négligent, la police sera rejetée, laissant le propriétaire du bien exposé.
Pour faire face à cette exposition et à toute autre réclamation en responsabilité civile pouvant survenir, la police de l'entrepreneur en construction doit refléter le propriétaire en tant que co-assuré et une responsabilité stricte en ce qui concerne l'affaiblissement ou la suppression du support latéral doit être incluse.
« Les rénovations sont un exercice coûteux et la plupart des gens budgétisent soigneusement. Dans des cas comme ceux-ci, la connaissance est le pouvoir et cela vaut la peine de prendre un peu plus de temps pour s'assurer qu'une couverture d'assurance adéquate est en place plutôt que de découvrir trop tard qu'un propriétaire est responsable d'une réclamation dont il n'a jamais été au courant de la part du dès le départ », dit Abrahams.
