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La construction de la tour de bureaux de 35 Lower Long en Afrique du Sud est terminée

La construction du 35 Lower Long, une élégante tour de bureaux vitrée de 86 mètres, a été récemment achevée. Le projet dynamisera le nouveau quartier financier et hôtelier du Cap. Le bâtiment, développé par Promoteurs Abland et conçu par dhk architectes, se caractérise par une volumétrie sculptée singulière qui se transforme via des plans vitrés dynamiques qui s'étendent de manière transparente sur les niveaux des bureaux et des parkings. Les deux coins principaux du bâtiment sont chanfreinés vers la ligne de toit et s'élèvent vers le haut, formant un effet d'aile frappant - résultant en un ajout distinctif et non orthogonal à l'horizon de Cape Town.

Le site est situé à Roggebaai (le quartier financier et hôtelier en pleine croissance du Cap) et était auparavant occupé par un immeuble de bureaux de huit étages des années 1980 qui faisait auparavant partie du site de la centrale électrique de Long Street, aujourd'hui démoli. Alors que le site de la péninsule a trois façades de rue et que le domaine public connaît des niveaux élevés de trafic piétonnier, il souffrait auparavant d'une activation de rue extrêmement limitée.

Cela a été aggravé par la dernière partie restante de la centrale électrique démolie (site B), les façades hostiles de l'immeuble de bureaux de 80 mètres au sud et de l'immeuble de bureaux délabré à l'est. Un élément fondamental du concept d'aménagement consistait à maximiser l'activation du bord de la rue avec le commerce de détail pour améliorer la qualité et la sécurité du domaine public, ainsi que pour profiter des niveaux élevés de trafic piétonnier passant devant le bâtiment.

Le mandat initial de remodeler et d'agrandir le bâtiment existant des années 1980 a été abandonné en raison de la conception du noyau peu pratique, des limites de l'ajout d'étages, de la nécessité de remplacer une façade obsolète et des défis de viabilité à long terme. Le mémoire révisé, rédigé par les copropriétaires Ellerine Bros et Abland, devait offrir une viabilité à moyen et long terme plus positive, ainsi que mettre en valeur la ligne d'horizon du Cap avec une tour résolument plus grande et inspirante. Cependant, le défi consistait à maximiser la qualité des espaces commerciaux multi-locataires tout en accueillant des composants de base tels que des ascenseurs et des escaliers ainsi qu'un parking en sous-sol structuré - le tout dans un plancher relativement petit.

Pour maximiser les plaques de plancher, dhk a proposé une simple barre de volume orthogonale singulière l'articulation des coins sud-est et sud-ouest. Bien que fondamentalement une masse de bâtiment solide, l'apparence d'une masse sculptée dynamique et non orthogonale a été créée via des plans de façade effilés ou coudés qui s'étendent de manière transparente sur les niveaux du bureau et du parking. Ceci a été réalisé en chanfreinant les coins sud-est et sud-ouest du bâtiment au sommet de la base de stationnement orthogonale et en les élargissant vers le toit. La technique articule la façade et défragmente la solidité des coins du bâtiment alors que les ailes façonnent les élévations et s'étendent au-delà du dernier étage du bureau. En prolongeant les écrans de façade en forme d'aile au-delà du niveau du toit avec un parapet en pente, l'apparence d'éclats en flèche est créée par opposition à une terminaison utilitaire abrupte.

En termes de matérialité, une façade vitrée a été choisie en raison de sa forme réfléchissante affleurante et sculptée qui est capable de dissimuler à la fois les niveaux de stationnement et les tiges solides. Non seulement le verre facilite un jeu de lumière passionnant, mais il permet une articulation expressive de la masse du bâtiment dans l'écran et les éléments en forme d'éclats. L'introduction de la pixellisation sur les parties donnant sur les niveaux de stationnement, les vides de plafond, la structure et les hauteurs de hauteur du bureau interne permet au bâtiment de masquer les deux niveaux de stationnement et d'éviter les bandes horizontales dominantes.

La longueur entière de la façade de rue le long de Lower Long Street et Jetty Street est animée par de nouveaux commerces au rez-de-chaussée et de multiples points d'entrée dans l'immeuble de bureaux. Au niveau de la rue, une entrée à double volume se connecte aux ascenseurs-navettes reliant tous les niveaux de stationnement et le rez-de-chaussée à une expérience d'arrivée spectaculaire dans le hall d'entrée du 10e étage. Par la suite, les particuliers sont transportés via un espace double volume et une terrasse vers les ascenseurs de bureaux qui se connectent à tous les étages supérieurs. Cela garantit une activation au milieu du bâtiment et une expérience que tous les utilisateurs peuvent apprécier dans le cadre du voyage d'arrivée dans les espaces de travail - encourageant l'interaction entre les différents locataires.

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L'intérieur

En interne, le bâtiment offre une vue imprenable à 360 degrés sur la ville, l'océan et les montagnes. La façade vitrée permet des vues dégagées du sol au plafond, rehaussées par un vitrage avec meneaux à des centres de 2.4 mètres de large. Les coins chanfreinés offrent également des vues obliques qui facilitent l'appréciation de la forme architecturale à la fois à l'extérieur et à l'intérieur - un aspect de conception souhaitable souvent non apparent dans les bâtiments de grande hauteur. En outre, la zone de toit polyvalente avec des terrasses au-dessus des deux coins chanfreinés offre un espace de divertissement urbain spectaculaire et signifie une activation de haut niveau. D'un point de vue extérieur, les relevés de hauteur du bureau de périmètre offrent une facilité d'ameublement juste contre le périmètre avec une séparation coupe-feu entre les étages, par conséquent, le mobilier de bureau est dissimulé lorsqu'il est vu de l'extérieur.

Le voisin immédiat au nord et partageant une frontière commune est un bâtiment de neuf étages des années 1980 qui a le potentiel d'être réaménagé dans le futur. Plutôt que de simplement fournir une façade de frontière commune vierge inesthétique, dhk a articulé les deux coins nord en renvoyant le vitrage sur la limite commune. Ceci est sacrificiel dans le sens où le voisin pourrait à l'avenir construire plus haut contre la frontière commune. Il offre également des vues spectaculaires au nord du coin vers le port de Cape Town. Le mur plein dissimulant le noyau de l'escalier est pixélisé avec des panneaux plâtrés colorés, faisant écho à l'articulation de la façade vitrée.

Heureusement, le client s'est fait le champion de la durabilité environnementale. Pour obtenir une cote de conception GBCSA 4 étoiles, une étude détaillée de modélisation de la performance environnementale a été entreprise. Cela nécessitait une spécification de double vitrage haute performance avec une hauteur de seuil interne augmentée à la hauteur du bureau - pour réduire à la fois le gain solaire et la chaleur rayonnante, ce qui réduisait considérablement les besoins en CVC. D'autres considérations environnementales comprenaient l'efficacité des bâtiments, le choix des matériaux, un éclairage et des services écoénergétiques, un ratio de stationnement plus faible encourageant l'utilisation des transports publics, ainsi que des douches et des parkings pour vélos.

Dans l'ensemble, 35 Lower Long est un ajout contemporain indispensable à l'horizon de Cape Town qui contribue positivement à son paysage urbain environnant. Pierre Swanepoel, partenaire de dhk et architecte principal du projet, déclare: «Avec sa forme élégante et sculptée et sa façade en forme de flèche, 35 Lower Long est un exemple de la manière dont les exigences des clients peuvent être satisfaites sans compromettre les normes de conception. dhk est extrêmement fier de ce bâtiment et le considère comme un catalyseur pour les futurs développements à venir dans le CBD du Cap ».

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Dennis Ayemba
Monteur Pays / Caractéristiques, Kenya

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