Les SA REIT (Real Estate Investment Trusts) ont généré des rendements totaux plus élevés que les autres classes d'actifs sur 10 ans. De plus, ils représentent également un risque moindre sur 10 ans.
Mark Stevens, président du comité de marketing de la SA REIT Association, note que les REIT sont structurées pour être des investissements à faible risque et, en outre, la plupart ont des stratégies d'investissement clairement définies spécifiquement conçues pour atténuer le risque et optimiser la valeur pour l'investisseur.
Lorsqu'il s'agit de gérer le risque, les FPI commencent avec un portefeuille diversifié de propriétés.
«La plupart des SA REITs sont diversifiées dans divers types d'immeubles commerciaux, tels que des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des usines, des hôtels et même des immeubles d'appartements. Ces propriétés sont souvent réparties dans différentes villes et provinces. Ils peuvent également être répartis sur différents niveaux de propriété », explique Stevens. «De plus, leurs revenus proviennent de nombreux baux avec des locataires solvables qui expirent à des moments différents.»
Cela signifie que si un secteur, une région ou un contrat de location sous-performant, son effet est atténué car les autres investissements du portefeuille renforcent la performance.
Stevens explique que, comme toutes les actions, le cours des actions de REIT fluctuera. Mais la croissance du capital n'est pas le seul avantage d'un placement en FPI. Le rendement total que les FPI créent pour les investisseurs provient à la fois de la croissance du capital de ses propriétés et des dividendes réguliers que les FPI versent à partir d'une partie importante de leurs bénéfices. Et les deux suivent généralement le rythme de l'inflation.
En Afrique du Sud, les FPI doivent verser au moins 75% de leurs bénéfices imposables à la disposition des investisseurs sous forme de dividendes chaque année, ce qui leur donne la certitude que le revenu net sera distribué. Beaucoup paient encore plus; la plupart paient presque 100%.
La croissance des dividendes d'une FPI provient de la croissance des loyers de ses actifs immobiliers, grâce à l'augmentation des baux. Ces baux permettent de prévoir relativement facilement les bénéfices futurs des investisseurs et fournissent un flux de revenus relativement stable, qui s'ajuste à la hausse chaque année grâce à des indexations intégrées - actuellement autour de 8% en moyenne pour l'immobilier commercial.
Pour les investisseurs, le risque est atténué par la possibilité de négocier rapidement des actions de FPI cotées. Les investisseurs peuvent également répartir le risque en investissant dans plusieurs sociétés de FPI, plutôt que de détenir un seul actif immobilier direct.
Le risque est encore atténué parce que les FPI cotées sont réglementées par une législation qui exige une excellente gouvernance et un excellent reporting. Les administrateurs de FPI sont responsables devant le JSE ou le FSB, selon la structure de chaque FPI, ainsi que les auditeurs et autres vérificateurs externes de la performance.
«La dispense de REIT sud-africaine restreint également le niveau d'endettement et le niveau minimum de fonds conservés qu'un REIT peut avoir», note Stevens. «Cela donne aux investisseurs un bon niveau de certitude que ce risque est bien géré.»
L'association SA REIT représente le secteur des REIT coté en Afrique du Sud. Les membres de SA REIT comprennent toutes les SA REIT cotées et représentent environ 250 milliards de rands d'actifs immobiliers. La qualité de ces SA REITs influence notre économie et la qualité de vie des gens. Les FPI peuvent faire partie de portefeuilles d'investissement pour un large éventail de types d'investisseurs et sont les plus adaptées aux investisseurs qui souhaitent une exposition à des investissements immobiliers, sans la mise de fonds initiale importante.
«Les caractéristiques uniques des FPI en font un excellent diversificateur de portefeuille de placements. Ils combinent la liquidité et l'accessibilité de l'investissement en bourse avec la stabilité et la tangibilité de la propriété immobilière, et offrent le potentiel de réduire le risque de portefeuille avec des rendements accrus du portefeuille », déclare Stevens.
