Avec plus de concurrence au détail que jamais en Afrique du Sud et des consommateurs locaux soumis à une pression économique croissante, les centres commerciaux récemment ouverts, et ceux qui devraient ouvrir prochainement, pourraient connaître un démarrage lent des échanges, déclare Marius Muller, PDG de Pareto.
Il ajoute que si certains progresseront rapidement au-delà de ces difficultés croissantes pour devenir des succès commerciaux florissants, d'autres pourraient ne pas être durables.
«Le succès d'un centre commercial a autant à voir avec la sélection du site qu'avec l'exécution de son développeur», explique Muller. «À l'heure actuelle, le secteur de l'immobilier coté a soif de développement commercial volumineux, mais ne peut pas trouver d'actions de haute qualité sur le marché. Ainsi, ils plongent dans le niveau suivant et créent une demande pour des propriétés de vente au détail de qualité B à des rendements plus élevés que précédemment. Les développeurs sont conscients de cette demande et la diffusent. »
Cela conduit certains développeurs à proposer des centres commerciaux surdimensionnés ou trop en avance sur le support du marché. Muller pense que cela remet en question la viabilité à long terme de certains de ces centres commerciaux.
Muller explique que les centres commerciaux sont généralement mis sur le marché un peu avant le soutien aux consommateurs. Ce modèle, bien que non sans défis, a abouti à certains des centres commerciaux les plus prospères du pays. Muller cite le centre commercial Canal Walk à Cape Town et le Gateway Theatre of Shopping à Umhlanga, comme des centres qui sont entrés sur leurs marchés bien avant l'assistance aux consommateurs et à des tailles qui n'étaient pas durables lors de leur ouverture. En conséquence, ils ont été confrontés à des transactions difficiles à leurs débuts. «Mais, à mesure que leurs marchés se développaient, ces centres étaient de la bonne taille. Maintenant, ils grandissent avec leurs marchés et sont des artistes vedettes. »
Muller pense que l'énorme Mall of Africa de 120,000 m2016, qui doit ouvrir ses portes à Waterfall City, Midrand, en XNUMX, pourrait connaître un schéma similaire à mesure que son marché de consommateurs se développe, mais sera finalement couronné de succès.
Cependant, il craint que certains centres commerciaux sud-africains soient mis sur le marché bien avant leur temps en termes de soutien du marché. «Il y a des cas où la livraison sur le marché est beaucoup trop tôt, car il doit y avoir une certaine demande du marché. Il y a des centres commerciaux qui sont construits trop longtemps à l'avance et trop grands. Dans un cas, une partie importante d'un tel développement a dû être mise en veilleuse », souligne Muller. Il note que les grands développements de la vente au détail dans le Cap oriental sont particulièrement préoccupants à cet égard.
Muller estime que la plupart des nouveaux développements dans le commerce de détail feraient mieux d'adopter une approche plus prudente dans le climat économique actuel, en commençant par la bonne taille pour le marché disponible, puis en se développant dans une approche par étapes, à mesure que le soutien du marché se développe. Cette stratégie de développement par étapes s'est avérée très efficace dans un certain nombre de centres commerciaux locaux et atténue le risque de ralentissement précoce des échanges.
Il ajoute que les stratégies nationales d'expansion des détaillants ont également un impact sur la vague de nouveaux espaces de vente au détail qui arrivent sur le marché.
«Alors que certains détaillants comme Shoprite ont clairement indiqué que sa croissance ne le verra pas cannibaliser ses propres magasins, d'autres sont moins défensifs envers leurs points de vente existants. Alors que les marges bénéficiaires sont réduites, ils espèrent compenser cela par un chiffre d'affaires plus important. Cela a pour conséquence que les détaillants élargissent leur empreinte parce que leurs concurrents ont ou ont exclu des concurrents, ce qui n'a pas toujours de sens. Plus de magasins ne sont pas toujours la solution et peuvent parfois entraîner peu de gains », déclare Muller.
Pareto possède un portefeuille inégalé de centres commerciaux régionaux et super-régionaux. Il est le propriétaire à part entière du centre commercial Cresta, du centre commercial Southgate Mall and Value Market, du centre commercial régional Westgate, tous à Johannesburg, et d'une participation de 50% dans le centre commercial Menlyn Park à l'est de Pretoria. Il détient également à 50% le Pavilion à Durban et le Mimosa Mall à Bloemfontein. Au Cap, il est copropriétaire du centre commercial Tyger Valley ainsi que d'une participation de XNUMX% dans Cavendish Square.
Pareto détient également 25% de Sandton City et de ses actifs environnants, notamment le Sandton Convention Center et trois hôtels: The Sandton Sun, The InterContinental Johannesburg Sandton Towers et Sandton Garden Court.
