Secrétaire principal au logement au Kenya, M. Charles Mwaura a travaillé et vécu en Afrique du Sud pendant près de 20 ans avant d'être retiré de son emploi dans le secteur privé et d'être nommé au poste de cadre supérieur de la fonction publique au début de 2018. Il a jeté son dévolu sur l'évolution du marché du logement au Kenya et a passé les deux derniers mois à préparer le terrain pour ce qu'il promet sera un grand remaniement du statu quo.
En effet, changer le marché du logement est ce que M. Mwaura considère comme sa mission au sein du gouvernement et les Kenyans sont impatients de voir comment il s'y prend.
Il a parlé au Business Daily sur la politique et les plans d'action en magasin.
J'espère que vous appréciez la tâche gigantesque qui vous attend qui consiste à réparer le secteur chaotique du logement au Kenya. Selon vous, quels sont les principaux obstacles à la fourniture d'un logement décent au Kenya et quelle est la solution?
C'est vraiment une question de disponibilité et de prix abordable et cela commence par le coût du terrain au Kenya, qui est probablement le plus élevé du continent. Les coûts de construction sont également élevés, en partie à cause du code du bâtiment obsolète en vigueur.
Nous sommes depuis longtemps restés fidèles aux matériaux de construction traditionnels, comme les pierres, qui prennent beaucoup de temps à construire et coûtent beaucoup plus cher.
Troisièmement, notre faible demande, réduite par un pouvoir d'achat plus faible par rapport à un pays comme l'Afrique du Sud, a privé le marché d'économies d'échelle. Cela signifie essentiellement que les promoteurs ne peuvent pas faire de projets de logement de masse qui justifieraient l'adoption de techniques industrielles pour produire des pièces normalisées comme des portes et des panneaux en vrac pour réduire les coûts. Cela a également affecté le financement des projets.
Au lieu de cela, nous voyons des promoteurs installer seulement quelques blocs de logements à un moment donné, convaincus que toutes les quelques unités seront récupérées pour leur permettre de rembourser les prêts, mais en leur refusant les économies d'échelle nécessaires pour réduire les coûts.
Notez également que le transfert de propriété au Kenya prend neuf mois pour son hypothèque et six mois pour les transactions en espèces. Voici un développeur, qui a mis en place des unités prêtes à la vente, probablement en prêt mais ne peut pas vendre pendant la période de neuf mois. N'oubliez pas qu'il paie probablement déjà des intérêts sur le capital utilisé pour construire les unités. Ce coût encouru pendant la période d'attente devient une charge répercutée sur l'éventuel acheteur.
Que peut-on faire pour relever ces défis?
La numérisation en cours des transactions de transfert de propriété, ainsi que la mise en place d'un guichet unique pour les approbations réglementaires, devraient réduire les transferts à un mois maximum.
Deuxièmement, nous mettons à jour notre code du bâtiment pour adopter de plus en plus de nouvelles techniques de construction plus rapides et peu coûteuses. Des exercices d'évaluation des terres dirigés par le gouvernement et des lois visant à décourager la spéculation aideront à vérifier les prix des terres.
Des plans sont également en cours pour desservir davantage de terres publiques avec des infrastructures de base telles que des lignes électriques, de l'eau et des routes, afin de permettre aux promoteurs privés et aux financiers de créer des unités de logement de masse dans le cadre de partenariats public-privé.
Comme je l'ai noté plus tôt, le pouvoir d'achat relativement plus faible du pays a découragé les investisseurs de monter des projets de logement de masse. Pour résoudre ce problème, nous avons introduit une clause de sortie des investisseurs. Nous disons que si vous construisez un certain nombre de logements et qu'après, disons cinq ans, vous n'en avez pas vendu certains, le gouvernement les achètera à des taux prédéterminés.
Il est prévu de construire un demi-million de maisons décentes à bas prix d'ici 2022. Quand pouvons-nous nous attendre à ce que la révolution soit faite?
Dans les 90 prochains jours, nous allons inaugurer notre premier projet sur Park Road à Nairobi. Et au cours des six prochains mois, notre objectif est de créer 30,000 XNUMX unités rien qu'à Nairobi. C'est notre engagement envers les Kenyans. Le cadre de développement des projets sera bientôt publié pour la participation du public.
Combien coûteront les unités?
Étant donné que le coût du terrain et des infrastructures a été absorbé par le gouvernement, les unités devraient être nettement inférieures aux taux du marché.
Ayant été en Afrique du Sud pendant plus de 15 ans, comment le marché immobilier du pays se compare-t-il à celui du Kenya?
Au Kenya, l'hypothèque coûte entre quatre et six fois plus cher que le coût de la location. C'est pourquoi la plupart des résidents urbains choisissent de louer; pas qu'ils aiment louer.
C'est une fonction du coût. Dans le sud, le coût de l'hypothèque est presque le même que celui de la location. C'est un à un, ce qui signifie que je peux prendre un prêt hypothécaire et louer les logements et le rembourser sans me ruiner, à condition que je sois admissible au prêt immobilier en premier lieu.
Là encore, l'Afrique du Sud est en grande partie un État providence. Là, si vous avez un salaire minimum donné, le gouvernement vous doit une maison. Le Kenya n'est pas un État providence. Mais ce que nous allons faire différemment, c'est de subventionner fortement les unités prévues pour les personnes à faible revenu par le biais de programmes d'achat par les locataires, également connus sous le nom de loyer pour posséder. Les domaines Eastland de Nairobi, par exemple, et les bidonvilles abriteront la moitié des 500,000 XNUMX logements qui seront construits par l'État au cours des cinq prochaines années.
La National Housing Corporation (NHC), créée pour s'attaquer au problème du logement soutenu par l'État, n'a guère réussi. Pourquoi?
Parce que la NHC n'a pas reçu suffisamment de financement gouvernemental, elle a été obligée de concurrencer les promoteurs privés. Il s'agit de développer des maisons mais uniquement pour le haut de gamme. Nous le remodelons maintenant pour qu'il soit intégral en termes de livraison, avec la création d'un fonds pour le logement - un fonds statutaire.
Comment allez-vous gérer les cartels fonciers dans le programme de logement?
Les cartels existent lorsqu'il y a un vide lorsque nous n'appliquons pas l'état de droit. La réponse simple est que nous allons permettre à l’état de droit de prévaloir.
