Fournir des logements de masse au Nigéria
Relever les grands défis
Dans les débats houleux en cours dans les divers médias d'information et autres forums tels que des conférences et des ateliers sur les graves pénuries d'abris pour les Nigérians, en particulier dans nos centres urbains, trois défis majeurs sont clairement identifiables.
Il s'agit de la disponibilité de prêts hypothécaires pour les propriétaires potentiels et intéressés, de la disponibilité de capitaux pour investir dans la production de logements à grande échelle et du coût de la construction - par ordre décroissant d'importance.
Cependant, l'interaction entre les trois est si importante que sans le fonctionnement viable des trois simultanément, la rareté des maisons urbaines continuera de nous traîner sans relâche. Voyons pourquoi.
Hypothèques
À l'heure actuelle, la disponibilité des prêts hypothécaires est le problème le plus critique dans le secteur du logement.
Les quelques banques de prêts hypothécaires qui offrent de véritables prêts hypothécaires le font à des taux tellement astronomiques qu'ils rendent les prêts hypothécaires totalement inesthétiques.
La plupart des taux d'intérêt qui accompagnent les prêts hypothécaires disponibles sont de 15% par an ou plus, accompagnés de ténors aussi courts que dix ans. Par conséquent, même si les membres du public étaient désireux de souscrire à ces hypothèques, leur incapacité à les payer disqualifie automatiquement un segment considérable des clients potentiels. Bien que ces prêts hypothécaires bénéficient manifestement d'un patronage limité de la part du public, la plupart de ces banques hypothécaires affichent des résultats annuels qui affichent des bénéfices impressionnants sans révéler si ces bénéfices proviennent de leurs activités hypothécaires - ou non.
En d'autres termes, ils omettent manifestement de nous dire combien de prêts hypothécaires ils consentent avec succès chaque année.
La seule institution qui offre un produit qui ressemble étroitement à une hypothèque relativement raisonnable pour l'accession à la propriété est First Mortgages, une filiale de la plus grande banque du Nigéria par capital-actions, First Bank of Nigeria. Dans cette banque, le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ne dépasse pas dix pour cent alors que le ténor peut atteindre 15 ans. Pourtant, cela ne suffit pas pour que le secteur du logement atteigne son plein potentiel.
L'idée ingénieuse du Fonds national du logement (NHF) a été mise en œuvre, où les travailleurs versent une petite fraction de leurs revenus à un pool central de fonds, à partir duquel des prêts hypothécaires sont consentis aux contributeurs intéressés qui demandent à utiliser le prêt pour construire ou acheter des maisons. Les taux d'intérêt pour ces prêts ne sont que de 6% par an, tandis que la durée applicable au prêt peut être aussi longue que 25 ans. Mais le processus de traitement et finalement d'approbation des candidatures est devenu si notoirement encombrant et prolongé qu'il décourage en fait les candidats potentiels. En fait, les responsables de la NHF n'ont pas pu, au cours d'une année donnée, se vanter d'un nombre important de candidats retenus.
D'un autre point de vue cependant, il semble y avoir une justification pour laquelle les gestionnaires de fonds font preuve de prudence dans l'approbation de ces prêts. Il existe des éléments de preuve clairs qui montrent qu'en raison du taux d'intérêt très modeste attaché à ces prêts par rapport aux prêts commerciaux, de nombreux demandeurs cherchent à obtenir frauduleusement ces prêts pour éventuellement les détourner vers d'autres usages. Mais il n'en demeure pas moins que pour attirer des capitaux d'investissement significatifs et substantiels dans le secteur du logement de masse, il convient de fixer et de respecter rigoureusement une référence du nombre de prêts hypothécaires que la NHF devra consentir chaque année.
INVESTISSEMENT EN CAPITAL DANS LA PRODUCTION DE LOGEMENT
Investissement direct étranger (IDE)
L'impression souvent largement colportée selon laquelle les capitaux investis dans le secteur de la construction de logements sont très prometteurs de rendements rentables pour l'investisseur s'est avérée à maintes reprises dans de nombreux pays capitalistes, sans l'ombre d'un doute. Mais comme l'investissement immobilier est à long terme et les fréquentes incohérences politiques qui surviennent normalement à long terme au niveau local, les risques associés résultant de ces incohérences ont souvent continué à dissuader les investisseurs potentiels dans nos circonstances locales particulières.
Les représentants du gouvernement soulignent néanmoins que des réformes sont continuellement en cours pour éliminer ces problèmes politiques, ouvrant ainsi la voie à des investisseurs sincères pour qu'ils investissent leurs ressources (en particulier les investissements directs étrangers (IDE) qui, nous l'espérons, seront plus importants) pour atténuer la crise du logement - entre autres secteurs qui sont également en concurrence pour cet investissement indispensable.
Mais cela soulève la question; «Les rendements potentiels des investissements dans le logement populaire dans l'environnement opérationnel actuel sont-ils vraiment suffisamment attrayants pour amener l'IED dans la production de logements de masse abordables? D'un examen superficiel, les investisseurs étrangers sont en règle générale intéressés par des rendements, en particulier sur le long terme, bien supérieurs à 100% que le secteur du logement pour les maisons de série ne peut désormais garantir en raison du double problème du coût de la construction et de l'abordabilité. . Sinon, ils ne jugeront pas une telle aventure trop risquée pour en valoir la peine. La plupart des gouvernements, des États fédéraux et des États affichent à plusieurs reprises les perspectives de collaboration public-privé auprès de ces investisseurs privés - où la contribution publique sera des terres gratuites comme leur propre participation au capital de la collaboration. Mais est-ce encore une incitation suffisante pour attirer des investisseurs de toute nuance?
En regardant de près les zones franches d'exportation (ZFE) et les zones de libre-échange (FTZ) qui se sont multipliées à travers la fédération, on peut voir que les incitations destinées à attirer les investissements de capitaux dans ces zones sont énormes. Au sein de ces zones exclusives, les fabricants bénéficient de services très fiables, tels que l'approvisionnement en eau et en électricité sans interruption, qui ne seraient autrement pas disponibles pour d'autres fabricants en dehors de ces zones. En outre, ces entreprises commerciales sont exonérées d'impôt et sont en outre exonérées de divers droits de douane qui devraient s'appliquer à leurs produits manufacturés puisqu'elles sont invariablement destinées aux marchés d'exportation. D'un autre côté, malheureusement, les seuls avantages qui reviennent au pays hôte après de si énormes sacrifices sont la création d'emplois, l'acquisition de compétences et le développement de la main-d'œuvre. Ces avantages sont sans aucun doute souhaitables de toute urgence pour le moment, mais sont-ils proportionnés?
Dans de telles circonstances, si nous souhaitons véritablement avoir un secteur de production de logements de masse dynamique, pourquoi ne pas étendre des incitations, des incitations, des subventions ou quoi que ce soit d'autre à des investisseurs potentiels dans le domaine du logement? Si nous avons vraiment l'intention d'attirer l'ampleur des investissements, étrangers ou autres, suffisamment substantiels pour avoir un impact significatif et atténuer le déficit massif de logements qui peut être obtenu en particulier dans les centres urbains tels que Lagos, il ne semble pas y avoir d'autre option que la fourniture de des incitations généreuses similaires à celles disponibles dans les ZFE et les ZFE. Par exemple, en plus des terrains gratuits, pourquoi, par exemple, un promoteur qui souhaite exécuter au moins un nombre minimum d'unités de logement sur un site dans un projet ne sera-t-il pas exonéré des frais de développement?
Encore une fois, pourquoi, par exemple, une telle personne morale ne pourrait-elle pas bénéficier d'un moratoire sur le paiement de diverses taxes pendant une période déterminée, par exemple cinq ans après l'achèvement et la livraison de son projet de logement pour récupérer plus rapidement son investissement? Il existe toute une gamme de motivations financières que les autorités peuvent créer, avec les garanties nécessaires pour éviter les abus qui stimuleront le secteur du logement et le conduiront à un niveau de dynamisme sans précédent. Cela permettra non seulement de répondre à l'objectif principal d'atténuer la pénurie de logements, mais aussi de créer une abondance d'emplois et d'acquérir des compétences, ainsi que d'avoir des effets d'entraînement bénéfiques sur d'autres secteurs de l'économie avec lesquels le bâtiment interagit.
Souvent, chaque fois que le dialogue public se concentre sur l'investissement dans des exercices de construction de logements à grande échelle, l'accent est mis sur les investisseurs étrangers comme s'ils étaient les seuls à pouvoir résoudre notre crise du logement. Certes, si et quand les investissements étrangers arrivent effectivement, ils arrivent normalement à une échelle qui peut avoir un impact substantiel sur nos problèmes; mais ce n'est pas une raison pour laquelle les petits investisseurs (ceux qui développent dix unités de logement ou moins pour la propriété à la fois ainsi que ceux qui développent des logements pour les locataires à louer) devraient être ignorés. Après tout, de petites gouttes d'eau forment un océan puissant. Il est donc impératif de constituer un panier d'incitations ciblant spécifiquement cette catégorie afin d'attirer le plus de participants possible. En fin de compte, la production globale de cette catégorie de participants peut facilement éclipser celle des plus gros investisseurs si le bouquet d'incitations est suffisamment convaincant.
Intervention du gouvernement dans la livraison massive de logements
Au cours des trente dernières années, il y a eu une clameur publique implacable et parfois assourdissante pour une intervention gouvernementale substantielle dans la fourniture de logements collectifs. De telles interventions visent à arrêter ou ralentir le déclin rapide de nos villes en bidonvilles gonflés où la majorité des citadins sont contraints de se retirer en raison de la pénurie de logements paralysante. Ici, ils résident à des densités moyennes de pièce déjà à deux chiffres et dans des conditions d'hygiène détestables. La réponse du gouvernement au tollé a été et continue d'être une série interminable de promesses non tenues qui ne font que renforcer un manque flagrant de volonté et de capacité à réaliser des développements de logements à grande échelle.
En fait, au cours des soixante dernières années, il n'y a eu que trois exemples mémorables de gouvernements, locaux ou fédéraux, qui ont produit de véritables grands projets de logement d'un seul coup. Le premier était la fourniture vraiment formidable de différents types d'unités de logement à Shitta et ses environs à Surulere, Lagos, qui a été faite par le Conseil exécutif de développement de Lagos (LEDB) pour reloger les familles déplacées d'Isale Eko au centre-ville de Lagos - pour décongestionner la colonie. après diverses épidémies. À la suite de cela, il y a eu l'émergence du programme de logement de Festac Town, qui était en fait une conversion de maisons destinées à accueillir des artistes du festival des arts et de la culture africaines de 1977 en logements sociaux, vendus aux membres intéressés du public. Le dernier était les divers lotissements construits dans tout l'État de Lagos par le gouverneur Jakande, chacun composé de nombres variables de blocs de six appartements de trois chambres chacun, de 1979 à 83. Beaucoup d'autres efforts pâlissent par la suite dans une relative insignifiance.
Mais la position qui est vigoureusement défendue ici est que malgré le tollé public pour une plus grande intervention du gouvernement dans la construction de logements collectifs, les gouvernements devraient plutôt s'abstenir de s'impliquer directement dans la livraison de logements aux pauvres et à la classe moyenne, ou pour toute classe pour cela matière. Il n'en reste pas moins que les gouvernements, à quelque niveau que ce soit, se sont tout simplement avérés trop inefficaces dans la production de logements - pour justifier leur participation continue au secteur.
Au moment de l'attribution d'un contrat de construction de logements par une agence gouvernementale, par exemple, le montant du contrat est déjà gonflé en raison de l'attitude de recherche de rente des fonctionnaires qui évaluent ou finissent par déterminer les offres retenues. De plus, voyez comment toutes ces exécutions de projets sont accompagnées de dépassements de coûts fréquents en raison de variations frivoles, de fluctuations et de retards dans l'honorabilité des certificats, sans parler de perturbations inexcusables qui conduisent invariablement à des prolongations non méritées. Dans l'analyse finale, les projets sont livrés longtemps après les dates d'achèvement prévues. Par conséquent, le coût des fonds investis rend les dépenses globales éventuelles pour chaque projet inutilement exorbitantes.
Ce coût exorbitant de construction de chaque maison est généralement bien supérieur à la valeur marchande de ces unités de logement comparativement. Étant donné que le gouvernement doit vendre bien en dessous du prix du marché pour augmenter le niveau d'accessibilité pour le grand public qui était l'objectif initial dans tous les cas, cela signifie simplement que chaque unité mise en vente est substantiellement subventionnée. Une telle subvention peut facilement atteindre 50 pour cent. Avec les fonds limités dont dispose le gouvernement pour la fourniture de logements, leurs efforts en matière de fourniture de logements ont donc un impact limité, ce qui n'est pas suffisant si nous nous attaquons sérieusement à la crise de la pénurie de logements. Alors que si cette subvention est dirigée sous la forme d'incitations à des capitaux privés qui ne peuvent pas se permettre le luxe de dépassements de coûts évitables, l'impact qu'ils auront est mieux imaginé.
Incitations et investissements privés dans le logement
Cela renforce mon affirmation précédente selon laquelle la seule solution pour faire face à la catastrophe du logement qui assiège nos villes est de motiver adéquatement les capitaux privés, qui assumeraient le rôle de résoudre le problème et feraient le reste pour y parvenir, à condition que la motivation soit suffisamment attrayante. Remarquez que dans cet arrangement, le gouvernement continue de jouer son rôle traditionnel de surveillance et de supervision. La preuve de la capacité du capital privé (avec une saveur locale d'ailleurs) dans la production de logements de masse a déjà été démontrée par les efforts de l'ancien gouverneur Otedola, qui a récemment construit et mis en service 400 unités de logement à Epe, même s'il n'y a aucune preuve. que cet effort a bénéficié de toute dérogation officielle. Et ce n'est pas sa seule contribution à ce secteur du logement de masse au cours des cinq dernières années.
Dans de telles circonstances, pourquoi ne peut-on pas, par exemple, étudier attentivement son modèle pour la durabilité et la réplication ou l'adaptation possible dans les autres zones de gouvernement local de l'État de Lagos, au lieu de chercher à plusieurs reprises à importer une inspiration étrangère pour un problème que les initiatives locales peuvent sûrement résoudre ?
Dans les nombreux débats publics sur le logement, un secteur particulier, bien que remarquable, est souvent négligé. Il existe plusieurs entités locales telles que des organisations religieuses et des conglomérats d'entreprises qui peuvent se vanter d'un énorme pool de fonds dans leurs réserves (comme le montrent leurs déclarations de performance publiées et vérifiées annuellement) qui peuvent être persuadées d'investir dans le logement. Tout ce qui est nécessaire est de cibler ces organisations de la même manière avec un bouquet d'incitations suffisamment attractif pour leur garantir de beaux retours sur investissement. C'est un fait incontestable du capitalisme que le capital inactif de quelque nuance que ce soit gravitera irrésistiblement vers des investissements à faible risque qui promettent de beaux rendements. Quelques exemples de telles institutions qui viennent facilement à l'esprit incluent les grandes sociétés de télécommunications, les grandes églises pentecôtistes ainsi que les majors pétrolières dont la multitude de membres de la classe ouvrière et moyenne et du personnel est de toute façon également gravement affectée par cette pénurie de logements.
Capital privé et logements locatifs dans des logements à faible revenu
Le rôle vital que joue le secteur privé dans l'offre de logements est plus clairement visible dans les maisons dans lesquelles vivent actuellement les classes ouvrières des villes nigérianes.
En raison de leurs ressources limitées en raison de leurs revenus généralement faibles, les familles de cette catégorie sont généralement exclues de l'accession à la propriété conventionnelle. Le coût actuel de la construction rend même la plus petite maison autonome d'une chambre à coucher inabordable pour eux s'ils souhaitent obtenir une hypothèque pour en acheter une, ou même sur une base locative.
Par conséquent, la majeure partie sinon la totalité de la classe ouvrière qui cherche un logement dans le secteur formel dans les villes est obligée de louer des logements généralement disponibles sous la forme d'immeubles d'habitation. Ici, ils peuvent louer une, deux ou trois chambres contiguës selon le quantum de revenu du ménage que chaque ménage a réservé pour le logement.
À chaque étage d'un immeuble, il y a une double banque d'un nombre égal de pièces à peu près de la même taille en sandwich dans un couloir d'accès, et l'ensemble du bâtiment peut parfois s'élever jusqu'à cinq étages. Les équipements tels que les cuisines et les toilettes situées à l'arrière du bâtiment à chaque étage sont partagés par tous les locataires de chaque étage - avec un balcon utilisé pour sécher le linge généralement à chaque étage à l'avant du bâtiment.
Depuis des générations, c'est le type de logement qui répond invariablement aux besoins de logement de la classe ouvrière urbaine. Et cela est entièrement fourni par des capitaux privés. Il n'y a aucun exemple connu d'une institution gouvernementale en créant ou en possédant un, ni même de vagues suggestions selon lesquelles ils envisagent de répondre aux besoins en abris de ce groupe de résidents urbains. Ceux qui ne peuvent pas accéder à un logement - et ils sont des dizaines de milliers - dans ces appartements par manque de disponibilité ou d'abordabilité sont automatiquement renvoyés dans les bidonvilles étouffants et surpeuplés qui sont constamment menacés d'une épidémie de santé publique telle que la récente résurgence. de la fièvre de Lassa à Lagos après une longue interruption. En raison de la lenteur des investissements et de la longue période de développement des logements - puisque la plupart des propriétaires sont des célibataires qui construisent en plusieurs versements au fur et à mesure que les fonds deviennent disponibles - la demande a dépassé largement l'offre.
De nombreux détracteurs et parties prenantes considèrent les logements locatifs comme de qualité inférieure et donc inacceptables en toutes circonstances. Dans les débats publics sur le problème du logement, les intervenants, en particulier les fonctionnaires, n’abordaient même pas le sujet. Ils semblent considérer la fourniture de logements comme tabou. Mais le fait demeure que cette forme de logement ou son équivalent est largement disponible dans les villes du monde entier, même dans les pays développés, en particulier pour les cadres inférieurs des populations urbaines. Cependant, jusqu'à ce que quelqu'un puisse trouver une solution ingénieuse qui améliore cette qualité de vie à des coûts égaux voire moindres pour ce cadre de citadins, nous nous contenterons de la réalité et de la nécessité de même produire. beaucoup plus de ces logements.
Dans tous les cas, en l'absence de logements, la plupart des ménages ouvriers n'auront d'autre choix que de se retirer dans les bidonvilles tant décriés, ce que font et font encore un grand nombre. De plus, en raison de l'augmentation des taux d'occupation des chambres qui consomment de nombreuses communautés résidentielles autrement décentes, elles dégénèrent rapidement en bidonvilles qui dégradent la ville en raison de la surpopulation. C’est d’autant plus que tous les niveaux de gouvernement ne peuvent que reconnaître la contribution inestimable de cette catégorie de promoteurs à la crise du logement et devraient donc s’efforcer de concevoir de la même manière un cocktail d’incitations pour stimuler les investissements dans ce sous-secteur.
COÛT DE CONSTRUCTION ET ABORDABILITÉ
Le dernier mais non le moindre est le double problème du coût de la construction et de l'abordabilité. Même si des prêts hypothécaires exceptionnels devaient être soudainement disponibles parallèlement à un déluge d'investissements privés dans le secteur de la construction de logements, l'abordabilité des prix de vente relativement élevés des unités résultantes pour le public pourrait sérieusement restreindre l'accès à beaucoup sinon la plupart des nécessiteux. Au coût actuel de construction de 30,000.00 Naira par mètre carré en utilisant des matériaux modestes (tels que des fenêtres à persiennes à ossature en bois, des portes affleurantes en bois, des finitions de carreaux de sol en polychlorure de vinyle (PVC) et des feuilles de toiture en aluminium à longue portée) un modeste 60 carré Un appartement indépendant d'une chambre à coucher coûtera environ 1.8 million de nairas à des fins de construction uniquement. Ceci exclut bien sûr d'autres éléments tels que la terre, l'approvisionnement en électricité et en eau, l'évacuation des eaux usées, etc.
Au moment où ces autres éléments indispensables sont pris en compte dans le coût global éventuel, le coût moyen d'une telle unité aurait dépassé 3 millions de nairas. Même si les appartements d'une chambre ne sont peut-être pas le type de logement le plus recherché, ce type de coût associé exclut automatiquement une grande partie des ménages de la classe moyenne dont les revenus ne seront pas en mesure de soutenir l'hypothèque d'accompagnement, quelle que soit la libéralisation des conditions de l'hypothèque. (taux d'intérêt et / ou ténor).
Mais pourquoi le coût unitaire de la construction de ce type de maison commun est-il si élevé? Le ciment constitue singulièrement au moins 50 pour cent de tous les matériaux entrant dans le processus de construction d'une maison. Le ciment est utilisé dans l'ossature en béton des bâtiments à plusieurs étages, pour fabriquer des blocs de sable-crète pour le remplissage des murs, pour les finitions en plâtre de ciment et les finitions de sols en ciment / sable. Par conséquent, le coût du ciment est un déterminant important du coût unitaire de construction. À l'heure actuelle, le prix le moins cher auquel le ciment peut être acheté au Nigéria est de 1,500.00 50 nairas par sac de 900.00 kilogrammes offert par le conglomérat de ciment Larfarge Wapco départ usine. Le prix de la même taille de ciment est plus cher chez le géant du ciment rival, Dangote Cement. Aucun des deux prix ne se compare favorablement au prix du marché international pour la même taille de ciment de pas plus de XNUMX naira.
L'excuse toute faite pour ce prix indéfendable est que la demande dépasse de loin l'offre, même si certains fournisseurs ont depuis reçu des licences pour importer le matériau précisément pour combler le déficit et pour soutenir l'offre à des prix raisonnables pour l'industrie de la construction. Ironiquement, certains des bénéficiaires des licences d'importation sont également des fabricants locaux. Cette année encore, les deux principaux fabricants de ciment ont mis en service deux nouvelles usines de ciment ultra modernes impressionnantes à Ibeshe et Lakatabu dans l'État d'Ogun avec d'énormes capacités de production censées augmenter progressivement l'offre.
Ces plantes occupent ces emplacements pour être proches de grands gisements de calcaire dont l'état d'Ogun est naturellement doté. Les deux fabricants prévoient que leurs nouvelles usines, lorsqu'elles seront pleinement opérationnelles d'ici la fin de cette année, seront en mesure, conjointement avec toutes les autres cimenteries en activité dans le reste du pays, de satisfaire l'ensemble de la demande du marché de la construction au Nigeria.
Malheureusement, au mépris des lois de l'offre et de la demande, malgré l'augmentation de l'offre de ciment, le prix unitaire du matériau ne baisse pas proportionnellement au prix international du ciment. Sauf bien sûr que nous supposons que la demande augmente aussi vite que l'offre s'améliore, ce qui est très improbable dans une économie aussi déprimée! C'est un paradoxe amusant que les deux grands fabricants se vantent déjà qu'ils commenceront bientôt à exporter du ciment d'ici la fin de l'année, même sans encore répondre à la demande locale et malgré le fait que les prix locaux actuels du ciment ne peuvent pas concurrencer à distance le prix du marché international de la commodité.
Les parties prenantes de l'industrie ont fait beaucoup de bruit sur la nécessité de recourir ou d'expérimenter avec des matériaux de construction traditionnels pour endiguer la hausse inexorable des coûts de construction de logements. Mais après presque cent ans d'utilisation du ciment dans le tissu de construction du Nigéria, je ne vois pas pourquoi le ciment ne peut pas être classé comme matériau de construction traditionnel. Combien de temps faut-il pour qu'une pratique largement acceptée devienne traditionnelle? Cela est d'autant plus vrai si l'on considère que les principales matières premières utilisées pour produire le ciment, le calcaire et le gypse sont extraites localement ou régionalement.
CONCLUSION
On voit donc que ce n'est que lorsque le prix du ciment, soutenu à son niveau artificiel actuel par l'action d'un cartel du ciment, tombe à un niveau plus réaliste, que le coût de la construction baissera pour permettre la production et la disponibilité de produits plus abordables. maisons.
Ensuite, en conjonction avec l'afflux d'investissements dans le secteur de la construction résidentielle et la disponibilité d'une série de beaucoup plus de prêts hypothécaires pour l'accession à la propriété, la baisse des coûts de construction entraînera une offre rapide de logements qui ne peut qu'apporter un soulagement à notre crise aiguë du logement urbain. En outre, les économies d'échelle découlant de la production de masse de logements réduiront davantage les coûts à un niveau encore plus favorable aux investisseurs. Et c'est précisément ce pour quoi nous avons une solution de conception.
George Williams - architecte
Équipe de conception d'Akivisions, Lagos, Nigéria
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